Долевое финансирование регулируется ФЗ№214. Объектом такого строительства является коттедж, который становится собственностью одного из дольщиков после сдачи коттеджного поселка и ввода его в эксплуатацию. Строительство коттеджей регулируется в качестве малоэтажного и нормы, которые его контролируют, не являются строгими. Поэтому и для муниципалитета, и для бизнесменов, оно несет только прибыль.
Долевое строительство может регламентироваться договорами разного типа:
— предварительные (помогают застройщику избежать НДС поэтому распространены); — договоры подряда; — долевого участия без регистрации; — договоры инвестирования; — договоры уступки права. Больной вопрос этой сферы – очередность строительства. Именно он до сих пор сдерживает долевое строительство, выводя на первые места покупку коттеджей под ключ, так как в последнем случае: — не нужно оформлять разрешительную документацию на возведение коттеджа; — не нужно самостоятельно налаживать коммуникации; — дорогу в поселке также прокладывает застройщик. Тем не менее, долевое строительство все еще сопряжено с риском, поэтому для многих лучший вариант на сегодня – это коттедж под ключ. В Воронежской области множество поселков коттеджного типа, в одном Рамонском районе их несколько, поэтому выбор коттеджа не будет затруднительным. 
Что должно быть в договоре?
Обратите внимание, что в договоре будет оговариваться тот факт, что вы получаете не имущество, а право на требование имущества в собственность после завершения строительства. 1. Стоимость 1 м² (с учетом инфляции и без нее, если сразу вносится значительная сумма – 80%, за короткий срок – 10 дней). 2. При внесения суммы, которая составляет 100% стоимости строящегося жилья, цена 1 м² выводится ниже на 2% от цены 1 м². 3. Первоначальный взнос – как правило, он равен 30% (оставшаяся сумма выплачивается равными частями вплоть до завершения всех работ). 4. Вторичное жилье является еще одним способом оплаты. 5. При выплате какими-либо видами ресурсов, цены устанавливаются фиксированные, соблюдаются сроки. 6. Если оплата взноса проходит путем оказания услуг по благоустройству, работ на жилых домах, то цена 1 м² может стать ниже, но не должна нарушать самый нижний предел, который устанавливается при договоренности. После завершения строительства проводится перерасчет. 7. Вносится возможность/невозможность изменения итоговой суммы выплат. 8. В договоре четко прописываются сроки выявления и исправления недоделок, брака, в том числе в ситуации, когда уже подписана приемка дома. Оговаривается, что такие моменты проявляются не сразу, сезонны (промерзание стен, течь крыши и прочее). 9. В договоре прописывается архитектурные нормы оформления коттеджа: возможность внесения изменений в дизайн и структуру постройки (типовой она будет или нет). 10. В генплане должны быть пункты, в которых оговариваются пожарные проезды, ширина дорог и другие стандартные и обязательные нормы строительства коттеджных поселков. 11. Черным по-белому указывается, что отдельное лицо/организация, приобрело в собственность землю в районе … для организации коттеджного поселка и привлекает денежные средства для долевого строительства. 12. После завершения строительства дольщик может получить право на собственность в виде отдельного дома. 13. В договоре указывается, что инвестор и владелец земли действует «на основании полученного разрешения на строительство». 14. Также указывается, каким органом выдано разрешение на строительство. 15. Правомочность действий застройщика подтверждают документы: — учредительные на застройщика; — свидетельство государственной регистрации; — свидетельство о постановке на учет в налоговой структуре; — отчет о деятельности: не только финансовой, но и хозяйственной; — годовые отчеты, балансы, счета. Ипотечные займы не предоставляются в случае долевого строительства, дольщик может рассчитывать только на рассрочку, которая везде будет разная и предоставляется на срок от полугода.
Как найти хорошего застройщика?
— Осторожность никогда не бывает лишней, поэтому лучше попросить застройщика предоставить вам бумаги на строительство коттеджей: внимательно ознакомьтесь со сроками, которые указаны в разрешении на строительство. Проекты, которые оговариваются в разрешении, совпадают или нет со строящимися объектами (соблюдена ли этажность) и так далее. — Ознакомьтесь с документами, которые подтверждают право собственности застройщика на землю, на которой строится коттеджный поселок (иначе ваш дом может оказаться «самовольной постройкой» на чужой земле). — Узнайте, привлекалась ли организация к суду за свою деятельность. — Неплохо быть в курсе всех работ, которые проводятся в строящемся поселке, возведения инфраструктуры. Цель такого любопытства не праздная: очень часто Акт государственной приемочной комиссии подписывается на весь поселок. То есть в случае нарушения сроков по возведению объекта общего пользования, срок сдачи поселка может быть изменен, что напрямую скажется на первоначальной дате получения прав собственности дольщиком. Имейте в виду, что участие в долевом строительстве дает право собственности не только на коттедж, но и на общее имущество в поселке. При этом они сопряжены и не могут быть переданы по отдельности.
Вернуться к списку новостей
